Порядок оформления договора аренды земельного участка в 2018 году

Арендовать землю в России вправе любой человек или организация. Сделать это можно путем участия в торгах, если владелец – государство/муниципалитет, либо заключения обычной сделки. По итогу составляется предусматривающий все условия документ – договор аренды земельного участка. Служит официальным доказательством перехода надела от владельца к иному, физическому или юридическому, лицу на некоторое время.

Как взять в аренду земельный участок в 2018 году

Аренда земельного участка

Легче всего это сделать у частного владельца. Найти предложения можно, например, через объявления на различных рекламных онлайн-досках (такие как Аvito, Дорус, Youla, Ubu, Из рук в руки). Чтобы взять в аренду земельный участок у государства/муниципалитета, необходимо участвовать в торгах. Узнать об их проведении можно на сайте администрации или в газете. По завершении мероприятия победивший получит надел. Ему останется лишь вовремя оформить все документы.

Особенности составления договора

Поскольку он выступает в качестве регулятора отношений между сторонами, определяет и закрепляет их права и обязанности, то важно подойти к его составлению ответственно. Если при этом обратить внимание на все нюансы, то оформление договора аренды земельного участка не вызовет затруднений. В нем указываются: дата заключения соглашения, месторасположение надела, его описание и предназначение, сумма платы, кадастровый номер, условия прекращения контракта, обязанности каждой стороны и остальные важные данные. Образец договора аренды земли между физическими и иными лицами представлен ниже.

Стоит заметить, что владелец может сдавать свой участок, даже если тот отдан в качестве залога при оформлении ипотеки или кредита. У съемщика тоже есть такое право, но он обязан сообщить о своем желании хозяину надела. Договор аренды земли возможно при этом оставить прежним. В его перезаключении нет никакой нужды.

Скачать договор аренды земельного участка

Существенные условия

Речь идет о критериях, без прямого согласования которых документ не будет считаться заключенным и не повлечет правовых последствий. Исходя из этого, к существенным условиям договора аренды земельного участка причисляют:

  • указание точного адреса, категории земли и ее оригинального технического номера (если прописаны неверно – сделка недействительна);
  • невозможность изменения целевого предназначения участка.

Кроме того, при наличии на сдаваемых сотках какой-то недвижимости, нужно узнать ее владельца. Именно он является основным претендентом на аренду земли. И еще: написание в тексте договора большей площади, чем есть на самом деле, может повлечь административную ответственность за самозахват ничейных соток и извлечения с них прибыли – об этом нужно помнить.

Срок действия

Договор можно заключать на разное время. При сделке с частными владельцами его срок может варьироваться от нескольких недель до многих месяцев. Долгосрочная аренда земельного участка регламентируется №136-ФЗ (Земельный кодекс). Согласно ему, время может составлять N лет:

  • от 3 до 10 – при сдаче земли под застройку или реконструкцию зданий;
  • от 1 до 49 – для проведения канализационных и газовых труб, иных линейных объектов;
  • до 20 – при взятии участка под ИЖС;
  • от 36 до 60 месяцев – если надел берет юрлицо для освоения территории.

Договор аренды земельного участка сельхозназначения составляется традиционно на 49 лет. Интересно, что в документах срок сдачи надела необязательно прописывать. Если его нет, соглашение действует в течение неопределенного времени. Если однажды одна из сторон решит прервать сделку, она обязана за 1 месяц вперед предупредить об этом вторую.

Важно! Законные представители наследника земли могут сдавать принадлежащий надел. Соглашение будет считаться действующим до достижения владельцем совершеннолетия.

Можно ли продлить

Можно ли продлить

Срок договора аренды земельного участка пролонгируется, если съемщик добросовестно относится к обязанностям. Для этого ему нужно обратиться к владельцу делянки и заявить о своем желании. Лучше всего – за 1 месяц до завершения действия соглашения. Если земля взята у государства/муниципалитета, придется участвовать в торгах на общих основаниях. Без них арендатор, согласно ст. 39.6 ГК РФ, может рассчитывать на продолжение сделки, только если он:

  • заблаговременно выказал желание продлить договор путем подачи заявления;
  • использовал землю по ее предназначению;
  • стал возводить новое сооружение на участке (сделка продлевается однократно!);
  • изначально получил надел в аренду без участия в аукционе.

Еще торги могут не проводиться, если на соответствующие сотки земли имеется только один претендент. Пролонгация договора аренды возможна двумя способами: путем подписания нового соглашения или нерасторжения старого. Если стороны своевременно не заявили о своем желании прекратить сделку, она переносится на новый срок, равный предыдущему по времени и условиям.

Государственная регистрация

Если соглашение заключается на 12 месяцев и более, оно вносится в списки Росреестра. Сторонам нужно подготовить такие документы для регистрации договора аренды:

  • способные подтвердить личность заявителя;
  • учредительные документы;
  • сведения о правах собственности (договор дарения надела или свидетельство о наследовании);
  • технический паспорт участка;
  • справка из ЕГРП об обременениях на землю;
  • план размещения объектов и коммуникаций.

Это базовый комплект документов. Для оформления типового договора аренды земельного участка иногда требуются и иные. Так, если надел берется под засев сельскохозяйственными культурами, съемщик может попросить у арендодателя предъявить справку об отсутствии в почве болезней и вредителей. Стоит отметить, что Росреестр вправе в любой момент приостановить регистрацию. К законным основаниям можно причислить:

  • наличие в тексте договора неточностей;
  • недостаточность предоставленной информации или возникновение сомнений в ее правдивости;
  • обнаружение неуказанного обременения и так далее.

У сторон остается 1 месяц, чтобы исправить все огрехи. Если они этого не сделают, регистрация указанного участка прекращается. Возобновить ее можно будет только по решению суда.

Внесение изменений

При желании сторон внести поправки в договор, сделать это можно путем создания и прикрепления отдельного документа. Обычно такие ситуации возникают при изменении:

  • срока соглашения или платы за аренду;
  • владельца или адреса сданного участка;
  • реквизитов юрлица;
  • назначения сдаваемой земли и так далее.

Оформляться дополнительное соглашение должно аналогично договору (согласно ст. 425 ГК РФ). Если у нового землевладельца нет желания менять какие-либо условия, арендатор в целях защиты своих интересов вправе настоятельно потребовать у него этого. Если тот откажется, владелец может обратиться в судебную инстанцию.

Изменение арендной платы

Хозяин земельного участка вправе единожды в год ее повышать. Но не чаще, даже если по договору это разрешено. При неправомерном увеличении платы съемщик может подать в суд иск о признании соглашения недействительным.

Смена одной из сторон сделки

Иногда в договор аренды земельного участка между частными или юридическими лицами добавляется пункт о праве съемщика передать надел в пользование третьей стороне. Это не субаренда, а переуступка прав другому лицу. Она совершенно законна, но может быть запрещена владельцем объекта.

Земли сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения

Они арендуются, если съемщик желает создавать на них лесополосы, пашни или сенокосы, выращивать овощи и фрукты либо какие-то зерновые культуры, разводить птиц и животных, заниматься рыболовством. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, он также может производить с ними такие действия:

  • отдавать в субаренду иным лицам;
  • предоставлять в бесплатное пользование;
  • оставлять в качестве залога при взятии кредита на сельхоз. нужды;
  • вносить в виде вклада в уставный капитал;
  • совершать иные законные действия.

Во всех указанных случаях, кроме перенайма, ответственность за надел продолжает нести основной съемщик. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения традиционно заключается на срок до 49 лет.

Предмет договора

Таковым служит надел определенной площади. Съемщик может на ней что-либо выращивать или разводить животных, но никак не строить новые объекты. Даже если в договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения написано другое. Кроме того, наниматель любые свои действия с объектом обязан согласовывать с его владельцем.

Договор аренды части земельного участка

Он оформляется так же, как и сдача целого надела. Но к списку документов, нужных для того, чтобы заключить договор аренды части земельного участка, добавляется нотариально подтвержденная справка о согласии жены/мужа или остальных владельцев о передаче надела иному лицу. А арендуемый участок описывается максимально подробно, чтобы в дальнейшем съемщик случайно не нарушил чужие права.

Субъекты договора

Предметом соглашения является четко ограниченная земельная доля. В качестве съемщиков могут выступать любые физ. или юрлица, а арендаторов – только те люди, которые действительно владеют участком и могут документально это подтвердить.

Как рассчитывается арендная плата?

Традиционно владелец (или госорган) самостоятельно, после анализа стоимости схожих наделов на рынке, выполняет расчет арендной платы земельного участка. Съемщик должен своевременно вносить плату путем перечисления определенной суммы, оказания каких-то услуг или, к примеру, передачи части урожая (не более 10%). Нарушение условий соглашения и невыполнение штрафных санкций – повод для начала судебной тяжбы.

Расторжение договора

Расторжение договора

Сделка может даже не состояться, если арендодатель не представит в Росреестр нужные документы (см. выше). Позже основанием для его завершения может послужить:

  • нецелевое использование;
  • намеренное ухудшение качества плодородной земли, что приводит к снижению урожайности;
  • нарушение условий сделки;
  • истечение времени действия соглашения;
  • наличие барьеров в пользовании наделом, в том числе искусственно создаваемых его владельцем, прочие основания.

Расторгнуть типовой договор аренды земельного участка без суда можно, только если срок его действия меньше 5 лет. Иначе без разбирательств в инстанции, осуществляющей правосудие, обойтись не получится.

Подводя итоги

Если организации или гражданину потребовался земельный участок, они могут не покупать таковой, а арендовать. Это выгоднее. Да и потом, когда потребность в наделе отпадет, от него проще будет избавиться. Но нужно помнить, что действуют существенные условия договора аренды земельного участка, и быть внимательным при оформлении соглашения, чтобы по итогу не оказаться обманутым.

Добавить комментарий