Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества

Довольно часто лиц, снявших офисные помещения, здания, не удовлетворяет их внешний вид. Им приходится финансировать модернизацию, ремонтные работы. Любые улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Чем они отличаются друг от друга? Как грамотно производить модернизацию? Что это – неотделимые улучшения арендованного имущества? Как рассчитать стоимость преобразований? Ответы на многие актуальные вопросы – ниже.

Что признается неотделимыми улучшениями

Улучшение арендованного имущества

Законодательство связывает этот термин с объектами, предоставляемыми внаем, однако четкого определения в нормативно-правовых актах нет. Только в ст. 623 Гражданского кодекса регламентированы аспекты компенсирования трат на внесение изменений. На практике неотделимые улучшения – это действия, соответствующие таким критериям:

  • работы профинансированы нанимателем;
  • действия согласованы с собственником или пользователем;
  • оптимизацию объекта нельзя от него отсоединить из-за того, что это нанесет вред собственности наймодателя.

Модернизация повышает цену эксплуатируемого помещения или сооружения. Чтобы было понятно, о чем идет речь, рассмотрим наглядно, что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

  1. Наймодатель получил на время земли сельскохозяйственного назначения и разбил яблочный сад. Когда контракт закончится, посаженные плодовые деревья перейдут к собственнику надела.
  2. Если временный пользователь автомобиля перекрасил его корпус, подобные действия также можно отнести к описываемому понятию.
  3. Наниматель дома достроил веранду. Она станет собственностью арендодателя, когда срок действия соглашение подойдет к концу.

Неотделимые изменения могут проявляться и в усовершенствовании имеющихся характеристик, и в привнесении новых функций.

Отличия от отделимых улучшений

Сюда следует отнести размещение в помещении предметов интерьера, мебели, монтаж климатических приборов, оборудования, съемных перегородок. Иными словами, это изменения объекта, которые наниматель способен изъять и вывезти. Отделимые улучшения арендованного имущества должны легко демонтироваться, не нанося ущерба предмету.

Если участники сделки договорятся, то внесенные изменения могут остаться у наймодателя. Тогда арендатору выплачивается потраченная сумма. Если же временный пользователь имущества не согласен оставить собственнику отделимые улучшения, он должен самостоятельно совершить демонтаж. Если же при этом будет нанесен вред объекту, наниматель обязан компенсировать ущерб.

Основное отличие, которое характеризует отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, – это право владения. Первый вид изменений принадлежит нанимателю. Он волен забрать, изъять, вывезти эти предметы или элементы конструкции и пользоваться ими на свое усмотрение. Неотделимые же принадлежат наймодателю, так как их невозможно демонтировать (изъять) без повреждения имущества.

Выплата компенсации в 2018 году

Порядок правоотношений в сфере аренды позволяет лицу, снявшему объект, осуществить его улучшение только при согласовании с собственником. Во избежание проблем в будущем, это положение следует зафиксировать в договоре. Отдельным пунктом надо прописать возможность компенсации владельцем модернизации объекта. Необходимо указать основные параметры, цену предполагаемых изменений.

Начисление суммы возмещения происходит на основании расчета стоимости ремонта, реконструкции элементов за вычетом амортизации. Если соглашение пролонгировано, оптимизация остается в распоряжении нанимателя. При получении компенсации ему надо внести в государственную казну налог на прибыль.

Правовые последствия несогласованных неотделимых улучшений

Когда наниматель совершил такого вида изменения без ведома владельца, у него не будет законных оснований требовать возврата денег. Если же действия пользователя привели к искажению характеристик, функциональности объекта, он обязан вернуть все в прежнее состояние. Когда это будет невозможно сделать, то результат оптимизации перейдет к собственнику.

Если заранее согласованы

В этом случае регламент модернизации должен фиксироваться в контракте. В документ добавляется раздел о возмещении владельцем денег, потраченных на изменение объекта. Собственник компенсирует расходы по окончании действия контракта. Как вариант, в соглашение вносится пункт о понижении платежей за пользование в счет возмещения ремонта, реконструкции, замены элементов объекта.

Если в контракте отсутствует соответствующее положение, нанимателю следует получить документ о согласии арендодателя на неотделимые улучшения, образец которого доступен для скачивания на нашем сервисе. В тексте должна быть ссылка на договор найма с указанием номера и даты составления. Далее следует описать, какие именно изменения предполагается произвести, и отметить, что собственник не возражает против этого.

Скачать согласие о производстве неотделимых улучшений

Учет неотделимых улучшений

Учет улучшений

Для точной квалификации затрат важно отличать ремонт от реконструкции. Передача имущества внаем предполагает лишение права владения, таким образом оно остается на балансе наймодателя. Рассмотрим, как происходит учет неотделимых улучшений арендованного имущества.

Для собственника

Сделанные нанимателем изменения, переданные владельцу по окончании действия соглашения, последний показывает в порядке, предусмотренном для отражения финансовых трат на реконструкцию, модернизацию объектов оборотных средств (ОС). Это счет 08. Подобные действия увеличивают стоимость имущества. Сумма списывается в поступления счета 01 или там же учитывается обособленно с оформлением отдельной инвентарной карты.

Если нанимателю компенсируется стоимость модернизации, то собственник делает запись согласно этой сумме по поступлениям счета 08, выбытию счета 60 (76). Введя объект в эксплуатацию, собственник указывает сумму по дебету счета 01 в корреспонденции со счетом 08. Когда нанимателю стоимость изменений не компенсируется, запись делается по дебету счета 08 и кредиту счета 98.

Вложения на модернизацию в предоставленный в пользование объект считаются амортизируемым имуществом. Когда собственник возмещает финансы арендатору, он же и начисляет амортизацию. В противном случае, перенос стоимости ОС на продукцию осуществляет временный пользователь имуществом.

Для арендатора

Капитальные вложения относятся к ОС, когда по контракту они – собственность наймодателя. Затраты по оптимизации имущества списываются со счета учета неотделимых улучшений у арендатора во внеоборотные активы (08) в корреспонденции с поступлением на счет учета ОС (01) с открытием инвентарной карточки. Наймодатель может засчитать ремонт как основные средства после процедуры регистрации права владения. Когда пользователь имуществом передает неотделимые изменения владельцу, затраты списываются таким образом:

  • подлежащие возмещению – выбытие со счета 08 в корреспонденции с поступлением на счет 76;
  • невозмещаемые – со счета 08 на 91.

Изменения, зачисляемые в состав собственных ОС, подлежат амортизации по общепринятым правилам.

Учет капитальных улучшений

Наниматель должен использовать имущество по договору аккуратно, производить текущие работы по устранению незначительных поломок, возникших изъянов, предотвращению износа, оплачивать содержание. Наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт, если в контракте не зафиксировано иное положение. В отличие от текущего, этот вид устранения «проблем» предполагает восстановление поломанных предметов и конструкций элементов или замену на более технологичные, износоустойчивые.

Если капитальные преобразования производит собственник, то затраты определяются как понесенные на ремонт сдаваемого объекта. В прочих ситуациях можно говорить о модернизации, оптимизации, достройке, реконструкции или техническом перевооружении. Все перечисленные действия относятся к изменениям имущества, которые нельзя изъять и забрать с собой.

Отображение в договоре

Договор

Неотделимые улучшения, согласно ГК РФ, на которые выделил средства наниматель, не подлежат возврату в денежном эквиваленте, если они не разрешены владельцем объекта. Список работ, которые предполагается осуществить для усовершенствования имущества, сведения о том, кто финансирует оптимизацию, способ возмещения затрат – все это оформляется в контракте или дополнительном документе.

Компенсация может происходить путем снижения платы за пользование объектом. Возможно составление соглашения по реализации неотделимых изменений. Вариант выбирается участниками сделки. Корректно написанный договор аренды жилья или производственного помещения – важный элемент правоотношений. Когда одна из сторон его не выполнила, вторая сможет защитить свои интересы в судебной инстанции.

Скачать исковое заявление

Определение стоимости

Выявление размера финансирования оптимизации могут осуществить стороны по согласованию, с учетом рыночной цены на имущество. Необходимо понимать, что для такого объекта ограничен круг потенциальных покупателей и реализаторов. Более того, это только конкретные лица – арендатор и арендодатель. Эти обстоятельства формируют способы оценки, из которых единственным в рассматриваемом случае является затратный.

Суть метода в том, что учитывается период окупаемости, текущая цена предыдущих вложений, износ. В результате эксперт выявляет эффективность модернизации в материальном понимании. Сумма возмещения определяется с учетом временной стоимости денег, так как арендодатель приобретает изменения после окончания периода действия контракта. А к этому моменту стоимость модернизации успевает снизиться, происходит износ элементов конструкции.

Подводя итоги

Большинство нанимателей помещений под офис или для других целей тратится на их реконструкцию, улучшение, ремонт, вносит иные усовершенствования. Если результат изменений нельзя забрать, изъять, демонтировать без ущерба для арендованного объекта, он является неотделимым и остается собственнику. Чтобы наймодатель возместил траты на модернизацию, эти действия должны быть согласованы с ним и предусмотрены в договоре или допсоглашении к документу.

Добавить комментарий