Правила оформления договора аренды недвижимости с правом выкупа в 2018 году

Цены на недвижимость во всем мире, включая Россию, остаются высокими. Приобрести жилье подавляющему числу граждан РФ доступно только в ипотеку. Поэтому аренда с выкупом пользуется популярностью. Такие сделки приносят выгоду и для того, кто хочет приобрести имущество, и для того, кто хочет его продать. Первый, не обладая возможностью внести полную сумму, может пользоваться помещением до момента полного погашения его стоимости. Продавец также имеет преимущества: он регулярно получает деньги до того, как произойдет передача права собственности на объект.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Аренды помещения с последующим выкупом

Этот механизм сегодня распространен не только на жилье, но и на землю, машины, другие ценности. Регулируется Гражданским кодексом РФ, в 624 статье которого оговорены случаи, когда возможна аренда с последующим выкупом:

  • есть договор или какой-либо иной законный акт;
  • стороны подписали дополнительное соглашение, где отражены положения об этом.

Наем с правом приобретения объекта предусматривает его использование в личных или иных целях с дальнейшим переходом правомочий собственника к новому владельцу. В соответствии с пунктами соглашения, это может произойти на момент окончания действия документа или ранее, но только если такая возможность предусмотрена в документе.

Преимущества и недостатки сделки

Аренда с правом выкупа недвижимости обладает следующими несомненными плюсами:

  1. Нанимателю не придется брать кредит. Он может пользоваться объектом до того, как заплатит полную сумму. В любой момент возможно отказаться от приобретения недвижимости.
  2. Арендодатель реализует объект по установленной стоимость, получая регулярные платежи до окончательного перехода права собственности второй стороне соглашения.

Но не стоит забывать и о недостатках механизма. Наниматель должен знать, что до момента окончания договорных обязательств владелец может оформить объект в качестве залога, совершать другие операции. Если же наймодатель скончается, то придется договариваться с наследниками.

Для арендодателя тоже существуют риски, например, упущенная прибыль. Подобное возможно, если за период действия договора стоимость объекта увеличится. Еще нельзя исключать вероятность использования помещения не по назначению.

Отличия от лизинга

И в том, и в другом случае присутствуют регулярные денежные взносы за пользование недвижимостью. В финансовую аренду сдается ранее не пользованное имущество, купленное непосредственно для этих целей. В лизинг передаются исключительно те помещения, которые устраивают нанимателя по всем параметрам. Для этого механизма характерны долговременные контракты.

Еще одним отличием лизинга от найма с выкупом в будущем является то, что в нем задействованы не две, а три стороны. Это продавец объекта, арендодатель и наниматель. Обычно эти лица связаны двумя контрактами. В реальности тот, кто предоставляет недвижимость в лизинг, оказывается посредником. Снять квартиру с последующим выкупом доступно не только в новостройке, но и из фонда вторичного жилья.

Особенности оформления договора

Описываемые правовые отношения предусматривают две сделки: по аренде и по купле-продаже. Это требует, чтобы в соглашении присутствовали положения двух операций. Типовой договор аренды с правом выкупа составляется в соответствии со следующей структурой:

  1. В первом разделе обычно освещены вопросы предоставления имущества в пользование. Если арендатор, например, превратит комнаты в склад, то наймодатель расторгнет договор. Объект недвижимости описывается детально.
  2. Второй раздел посвящается приобретению квартиры или иного объекта. В нем во всех подробностях фиксируются условия, при которых помещение перейдет в собственность арендатора. Обязательно надо указать график внесения сумм.

Скачать образец договора с правом выкупа

Рассмотрим, что еще должен включать договор.

Основные условия

В общих положениях документа обязательно надо привести адрес квартиры, ее площадь. Указывается основание владения помещением арендодателем. Фиксируется целевое назначение объекта. Собственник должен предоставить гарантии того, что квартира без обременений.

Обязательно должен быть пункт о праве приобретения. Следует описать условия: вносимые платежи, содержат или нет выкупную долю, как фиксировать потоки финансовых средств, будет ли применена индексация за период найма, какова окончательная стоимость квартиры или иного объекта. Типовой образец договора аренды дома с последующим выкупом доступен для скачивания на этой странице.

Обязанности сторон также непременно должны присутствовать в документе. Наниматель гарантирует своевременно вносить плату за коммунальные услуги, содержать квартиру в чистоте, осуществлять мелкий текущий ремонт. Он также обладает правом приобрести имущество по истечении срока, указанного в договоре, с выплатой назначенной суммы или досрочно. Владелец объекта обязуется передать помещение в собственность второй стороне соглашения. В период действия договора он не может оформлять квартиру в залог, дарить и т. д.

Дополнительные условия

Любые изменения и добавочные пункты к основному договору имеют законную силу только в случае, когда они зафиксированы на бумаге, и под документом стоят подписи арендатора и наймодателя. Досрочное расторжение контракта правомерно либо по соглашению сторон, либо по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Инициатор разрыва договора возмещает второй стороне понесенные убытки.

Оценка имущества

Оценка имущества

Соглашение об аренде жилья в Москве с последующим выкупом, как правило, заключается на длительный период. Нередко в этот отрезок времени рыночная стоимость квартиры меняется. Подобные риски следует учесть в документе. Это просто сделать двумя способами:

  1. Проводить перерасчет ежемесячно сумм выплат исходя из увеличения цены.
  2. Предусмотреть выкуп квартиры в твердой валюте.

Может также иметь место соглашение о стабильности размера платежей вне зависимости от перепада цен на рынке недвижимости. Чтобы избежать ненужных споров, в тексте документа должна быть проставлена либо зафиксированная величина конечной стоимости помещения, либо формула для перерасчетов.

Передача прав

Этот этап отношений сторон соглашения об аренде квартиры с дальнейшим ее приобретением возникает при следующих обстоятельствах:

  1. Наступил срок окончания договорных обязательств.
  2. Внесена полная стоимость объекта.

При наступлении одного из этих событий отношения арендного характера переходят в обязанности предыдущего владельца и покупателя квартиры. Стороны должны подать документ о продаже в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, после чего сведения о передаче полномочий хозяина вносятся в базу ЕГРП, о чем новому собственнику предоставляется соответствующая выписка.

Учет сделки

Процесс реализуется двумя способами:

  1. Арендатор перечисляет стоимость параллельно со взносами за наем на всем протяжении действия соглашения. Когда необходимая сумма выплачивается, объект меняет собственника.
  2. Нанимателем вносится только арендная плата за помещение. По истечении периода действия договора стороны составляют дополнительное приложение о зачислении этой суммы в конечную цену приобретаемой квартиры.

В каждом случае для обеих сторон сделки есть свои особенности.

Для наймодателя

Деньги

Вариант с погашением сумм за пользование имуществом в период действия контракта и отдельно выкупной цены отличаются такими нюансами: плату за наем лицо, предоставляющее объект в пользование, учитывает как внереализационные доходы или выручку, с начислением на нее НДС. Когда произойдет покупка, наймодатель показывает доход, соответствующий цене за недвижимость. При регистрации объекта начисляется НДС.

В случае, когда наряду с арендными суммами за пользование имуществом вносились и авансовые, наймодатель не включает их в доходы, начисляя НДС. Таким образом, описываемый механизм является хорошей альтернативой кредиту и лизингу, участвовать в котором могут исключительно юрлица. Чтобы составить и подписать такое соглашение, не нужны посредники, проверка финансовой состоятельности нанимателя. И важно то, что возможность приобретения недвижимости отмечается только в качестве права участника, который может им воспользоваться или отказаться.

Поскольку имущество остается у собственника, оно отображается у него на балансе. Внесение средств за объект для арендодателя считается авансовыми платежами. Они формируют кредиторский долг. После того, как правомочия хозяина квартиры перешли к арендатору, финансы, поступившие в счет стоимости недвижимости, считаются прочими поступлениями. Оставшаяся сумма выкупленного помещения – иными затратами.

Для нанимателя

Рассмотрим ситуацию, когда вторая сторона сделки в период действия соглашения платит арендные платежи, а по окончании – выкупную цену. Во время реализации арендатор фиксирует переданные владельцу имущества суммы как прочие расходы. Получив счет-фактуру, наниматель начисляет НДС. Когда он станет собственником недвижимости, примет имущество к налоговому учету по выкупной цене, поставит к вычету входной НДС.

Платежи найма и авансовые зафиксированы в контракте, деньги за аренду указываются как прочие расходы. Выкупные суммы прописываются как аванс дальнейшей реализации объекта. По окончании сделки наниматель восстанавливает налог, принятый к вычету из взносов за пользование имуществом.

На счете 001 фиксируется арендный объект по стоимости согласно договору. Поскольку пользователь – не собственник квартиры, амортизация не начисляется. В случае, когда цена недвижимости меняется, в соответствии с пунктом соглашения во время его действия, эти суммы не учитываются как затраты. Они отображаются в виде аванса и составляют задолженность по дебету по счету 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

При использовании помещения в коммерческих целях, денежные взносы надо учитывать как траты по переводам. Деньги за аренду объекта отражаются в дебете трат (20, 23, 26) и кредите (76 или 60). После передачи прав на имущество оно учитывается в качестве основного актива по начальной цене. Потраченные на приобретение объекта финансы аккумулируются на счете 08, при введении его в действие деньги списываются в дебет счета 01, а затем погашаются. Налог на имущество начинает вноситься, когда сумма будет указана на счете 01.

Для земельного участка

Земельный участок

Сегодня огромное количество граждан стремится завладеть собственным наделом. Это непросто, учитывая высокую стоимость этого вида недвижимости. Аренда земли с последующим выкупом – лучший выход из ситуации. Наниматель сможет достичь цели, не связывая себя банковскими займами. Вторая сторона тоже в выигрыше. Арендодатель может быть уверенным в том, что надел не простаивает, а используется по целевому назначению. Договор аренды земельного участка с правом выкупа имеет следующую структуру:

  1. Описывается надел: адрес, площадь, кадастровый номер.
  2. Дата, когда документ заканчивает свое действие.
  3. Должны присутствовать формула расчета и график внесения финансовых средств.
  4. Фиксация конкретной цены земельного участка.
  5. Нормы и долженствования сторон.
  6. Договор аренды земельного участка обязательно должен содержать раздел, предусматривающий обязанности сторон при невыполнении пунктов.

Подробно описывается порядок выкупа надела, условия передачи права собственности от владельца объекта к приобретателю.

Досрочное расторжение договора

Ситуации описаны в статьях 619 и 620 ГК РФ. Прекратить соглашение до даты окончания его действия можно по решению судебной инстанции. Чаще всего требования арендатора основаны на том, что пользователь помещения ухудшил его состояние или не внес оговоренную сумму вовремя, а претензии второй стороны касаются того, что арендатор эксплуатирует объект не по назначению, с нарушением пунктов договора, не сделал капитальный ремонт, если это предусмотрено контрактом или действующими нормативно-правовыми актами. В соглашении могут быть предусмотрены и иные причины досрочного прекращения его действия.

Вывод

Механизм отношений сторон при аренде квартиры, дома, участка, других объектов с дальнейшим выкупом становится все более популярным. Лицо, нанимающее помещение, может им пользоваться до момента внесения окончательной суммы. После этого объект становится его собственностью. Прежде чем заключить сделку, рекомендуется проанализировать все плюсы и минусы. При подписании контракта надо внимательно его изучить, проверить, чтобы были прописаны все необходимые условия и пункты.

Добавить комментарий