Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в аренду

Пассивный доход может стать основным источником денежных средств для собственника объекта недвижимости. Поэтому каждому владельцу необходима инструкция о том, как сдавать квартиру в аренду правильно. Она позволит избежать ненужных рисков и получать стабильный «заработок» с недвижимости.

Что гласит закон

Сдача квартиры в аренду

Особенности найма жилых помещений описываются в главе 35 Гражданского Кодекса, однако необходимо также руководствоваться общими положениями 34 главы этого же кодекса. По закону сдача жилья в аренду – это передача квартиры или иного помещения за установленную плату. Основные пункты главы 35 посвящены отношениям между физическими лицами. Для юридических лиц используются нормы сдачи и аренды сооружений, помещений либо предприятий, описанные в главе 34.

Что можно и нельзя сдавать в аренду

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдавать жилье есть у собственников или представителей таковых, если у последних есть соответствующее разрешение. Это значит, что у владельцев приватизированных квартир нет никаких препятствий. Правила сдачи квартиры в аренду для остальных граждан будут иметь определенные нюансы.

Ипотечное жилье

Оно является собственностью банка до того момента, когда гражданин выплатит кредит. Поэтому наем такого помещения третьими лицами возможен только в случае, если банк даст разрешение. Обычно такие возможности сразу предусматриваются при получении ипотеки.

Заблуждение о том, что залоговую квартиру нельзя сдавать, базируется всего лишь на неупоминании банками такой возможности в договоре кредитования. Но если этого пункта просто нет, заемщик может обратиться в финансовое учреждение за письменным разрешением на сдачу жилья.

Муниципальную квартиру

Такой объект также не является собственностью граждан, которые в нем зарегистрированы. Однако допускается субаренда помещения по ст. 67 Жилищного кодекса. Основному нанимателю потребуется обратиться в орган местного самоуправления за разрешением, также аренда муниципального имущества требует согласия всех прописанных в квартире граждан.

Служебную

Подобное жилье также не является собственностью лиц, которые в нем зарегистрированы, поэтому сдавать его можно только при наличии письменного разрешения предоставившего объект ведомства. На практике вопросы о служебных квартирах обычно задают военнослужащие. Соответственно, согласие необходимо испрашивать у работодателя. Часто на такие запросы приходит отказ, который нельзя оспорить. Причем военная ипотека не относится к разряду служебного жилья, поэтому разрешение должно быть либо предусмотрено в договоре, либо за ним нужно обращаться в банк.

Без ремонта

В соответствии с нормами Гражданского кодекса, арендатор должен получить имущество, готовое к использованию. Если применить этот пункт к жилью, то получается, что необходимо сдавать квартиру, где подключены все коммуникации (водоснабжение, канализация, отопление, электричество). Касательно ремонта указаний нет. На практике он может быть оплачен:

  • из собственных средств арендатора, в случае с текущими поломками;
  • за счет арендной платы, если речь идет о капитальном ремонте, в том числе и в абсолютно новой квартире;
  • из средств собственника, когда изменения намечаются до сдачи жилья.

Если же жилье находится в отличном состоянии изначально, владелец может установить более высокую арендную плату.

Комнату в коммунальной квартире

По правилам приватизированного жилья это сделать нельзя. Хотя помещение является собственностью одного человека, общие службы находятся в пользовании сразу нескольких семей. Поэтому обязательно, прежде чем сдать комнату в коммуналке и вселять новых квартирантов, необходимо получить разрешение соседей.

Кто может сдавать жилье

Это вправе делать собственник. В случае если владельцев несколько, то такая возможность есть у любого из них, но от остальных нужно получить согласие на подобные действия. Наниматель также может сдать квартиру посуточно, если заключит договор субаренды с разрешения собственника.

Алгоритм действий

Тем, кто задумывается, как быстро сдать квартиру в аренду, следует знать, что сам процесс состоит из нескольких этапов:

  • получение прав, если речь идет не о непосредственном владельце;
  • поиск жильца;
  • составление договора;
  • передача ключей.

В дальнейшем хозяин должен постоянно получать выплаты, а также имеет право приходить для проверки состояния жилья примерно 1 раз в месяц.

Способы поиска арендатора

Первым обязательным шагом является исследование рынка на предмет спроса. В законах этот этап никак не оговаривается, поэтому использовать можно любые удобные методы.

Самостоятельно

Найти квартиранта можно по объявлению на столбах и подъездах. Но обычно отбор жильцов происходит по чьей-то рекомендации. Люди выбираются из списка друзей или знакомых. Это не самый лучший способ, так как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно бывает сложно, а поиск жильцов отнимает много времени. Однако такие наниматели обычно пользуются определенным доверием, поэтому у хозяев меньше рисков. Родственники становятся арендаторами на общих условиях, однако собственники могут запросить более низкую стоимость за сдаваемые квадратные метры.

Через сайты

Поиск квартирантов через интернет – наиболее популярен в наше время. Он удобен как для владельца, так и для потенциального жильца. Здесь не нужно платить за объявление или услуги риелтора. Количество потенциальных клиентов зависит от популярности ресурса, а также привлекательности самого предложения. До того как сдать квартиру в аренду без посредников, нужно быть готовым и к негативным моментам такой сделки. Очень часто временные жильцы могут оказаться неблагонадежными.

Обращение в агентство

Обращение в агенство

Это наиболее быстрый способ. Обычно плату за услуги риелтора оплачивает потенциальный жилец, поэтому у собственника нет дополнительных затрат. Кроме того, если сдать квартиру в Москве через агентство, то звонков с вопросами станет намного меньше, ведь телефон владельца будет не в общественном доступе, как при подаче объявления. А значит, все предложения буду рассматриваться сначала посредником. Хозяину останется только периодически приходить на встречи для показа жилья, потому что сдать квартиру через агентство и совсем не участвовать в этом процессе, все равно не получится.

Кому сдавать квартиру

Выбор потенциального жильца основывается на личном мнении собственника. Часто на решение влияет наличие ремонта в помещении. К примеру, комнаты среднего класса в отличном состоянии обычно не сдаются жильцам с домашними животными. Могут быть и другие особенности выбора.

Иностранным гражданам

При сдаче жилья приезжим владельцы дополнительно предлагают услугу регистрации. Это необязательно, однако по закону иностранцы должны в течение недели зарегистрироваться по месту пребывания. В таких ситуациях устанавливается более высокая стоимость аренды. Однако каких-то неудобств, кроме посещения органа, ведающего вопросами в сфере миграции, собственнику не доставляет.

Юридическому лицу

Такой субъект может арендовать квартиру, но только как жилое помещение. К примеру, в качестве жилья для сотрудников. Однако такой тип найма в России не очень распространен.

За границей

При сдаче жилья, которое находится за рубежом, у хозяина нет возможности постоянно проверять его состояние. Собственник может оставить в этой стране представителя, который будет периодически осматривать квартиру или дом и искать новых жильцов при необходимости.

Особенности передачи квартиры

До этого момента у владельцев есть определенные обязанности:

  • оплатить все задолженности по коммунальным услугам;
  • установить сантехнику, а по возможности и дополнительные электроприборы;
  • оповестить других собственников.

Передача жилья осуществляется после подписания договора. Однако в документе может быть указана более поздняя дата заезда. Ключи передаются арендатору после подписания соглашения, хотя допустимо их выдать жильцам и перед самым переездом.

Порядок составления договора

Согласование документа о найме – обязательное условие, так как законно сдавать квартиру без его заключения невозможно. В нем указываются все условия, права и обязанности сторон. В случае возникновения спорных ситуаций решение суда будет выноситься на основании этого документа. Типовая форма договора представлена на этой странице, однако в нее могут быть внесены индивидуальные поправки.

Скачать бланк договора аренды квартиры

Нужно ли заверять и регистрировать документ

Обязательному учету с целью придания ему статуса официально признанного акта в Росреестре подлежит договор найма, заключенный на срок больше 1 года. Однако специалисты рекомендуют не заключать долгосрочные соглашения. В случае если арендатор проживает в квартире более 11 месяцев по договору найма, его будет сложнее выселить по истечении срока. К примеру, если в суде арендатор представит доказательства того, что не может снять другое жилье, его нельзя выселить принудительно.

Договоры на срок менее года необязательно также и заверять у нотариуса, однако подобное удостоверение дает дополнительные гарантии для обеих сторон. То же касается и договора посуточной аренды. К документу прикрепляются копии паспортов обеих сторон.

Необходимо ли оформлять акт приема-передачи имущества

Прием-передача помещения

При передаче квартиры проводится ее осмотр и составляется дополнительный документ (в 2 экземплярах). В акт приема-передачи помещения заносят сведения о состоянии объекта, включая трещины и царапины на мебели. После истечения периода действия договора хозяин имеет право потребовать компенсацию за причиненный вред, если будут найдены повреждения, не указанные в первоначальном документе. Заверять акты у нотариуса не требуется.

Скачать акт приема-передачи имущества 

Стоимость аренды и нюансы поступления денежных средств

Цена на жилье формируется хозяином. Нет закона, который устанавливает минимальную или максимальную сумму за месяц пользования помещением. Собственники при указании цены основываются на аналогичных предложениях по району, а также на состояние квартиры. Более высокая стоимость будет установлена на объект с дорогим ремонтом и техникой. Внесение коммунальных платежей может ложиться как на собственника, так и на арендатора.

Денежные средства могут передаваться лично в руки или переводиться на счет хозяина. В случае наличной оплаты рекомендуется составлять расписку. Месячная арендная плата прописывается в договоре, но необязательно указывать твердую цену на весь период. Хозяин имеет право повышать стоимость по собственному усмотрению, если это не перечит тексту соглашения.

Расторжение договора

Происходит автоматически в конце срока, если нет другой договоренности. Если же не указан конечный срок, то любая из сторон может разорвать договор, предварительно уведомив другую за 1-3 месяца до выселения. В случае отказа нанимателя покинуть помещение, хозяин может подать на него в суд. При положительном решении инстанции квартирант будет выселен принудительно.

Возможные риски для арендодателя

Специалисты рекомендуют страховать жилье перед сдачей его внаем, так как жильцы могут стать причиной пожара или затопить соседей. В большинстве случаев квартиранты отказываются оплачивать такие затраты в полном размере, что приносит большие убытки владельцу. Любые тонкости сдачи квартиры в аренду рекомендуется описывать в договоре, но не всегда постояльцы добросовестно выполняют свои обязательства. К примеру, могут просто съехать без предупреждения, не оплатив ремонт и не компенсировав причиненный ущерб. Рекомендуется брать плату в начале месяца, а перед вселением – залог в размере месячного арендного платежа. Периодические проверки также помогут избежать многих неприятностей.

Уплата налога

Налоги

Пассивный доход подлежит налогообложению в размере 13% от суммы. Декларация заполняется ежегодно до 30 апреля. В качестве подтверждения прикладываются выписки с банковских счетов о поступлении средств или расписки при получении наличных. Налог на сдачу квартиры в аренду взимается, даже если договор не регистрировался в Росреестре.

Какая предусмотрена ответственность за неуплату

В соответствии со ст. 122 Налогового кодекса при неуплате налогов взимается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. Также физическое лицо может получить уголовное наказание в виде:

  • штрафа 100-300 тысяч рублей, принудительных работ до 1 года или ареста до 6 месяцев;
  • при повторном нарушении: штрафа до 500 тысяч рублей, принудительных работ до 3 лет или лишения свободы до 3 лет.

Ответственность в соответствии с Налоговым кодексом несут только те граждане, которые сознательно занижали сумму дохода. Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов оплачивается в соответствии с Уголовным кодексом (ст. 198).

Подводя итоги

Наем жилья имеет свои риски как для хозяина, так и для жильца. Поэтому обе стороны должны предпринять все меры по законному урегулированию отношений. Заключение договора – это простой и действенный метод, позволяющий законно как сдать, так и снять квартиру.

Комментарии
  1. Елена

    Очень полезная статья. Все подробно и доступно написано. Эта информация дает возможность не попасть в неловкую, порой криминальную, ситуацию. Возьму себе на заметку и обязательно расскажу друзьям.

  2. Lamerok

    Благодарю за статью, очень помогла! Особенная благодарность за пункт про неуплату налогов, а то нигде не мог найти эту информацию! Так же про расторжения договора – очень важный пункт.

  3. Sveta

    Статья очень развернутая, все по полочкам расписано, это плюс. И на своем опыте, нужно всегда оформлять договор, а иначе концы с концами не сыщешь.

  4. Антон

    Сейчас много таких хозяев квартир, которым бы только содрать денег. Вообще, если у них не узаконена деятельность по сдаче квартиры (насколько я знаю, с недавнего времени арендодатели должны налог платить).

Добавить комментарий