Методика расчета арендной платы земельного участка и помещения в 2018 году

Пользование земельными ресурсами в России является платным. И неважно, кто собственник надела: государство или частное лицо. Законодательством установлена обязательная арендная плата за землю либо налог. Сумму, причитающуюся к уплате в бюджет, всегда можно подсчитать заранее, потому что методика расчета утверждена государством и подлежит контролю.

Что такое арендная плата

Арендная плата

Платеж, что взимается при временном пользовании чужим имуществом, называется арендным. Для начинающих предпринимателей, когда каждая копейка на счету, договор аренды является единственной возможностью заняться собственным бизнесом. Быстрый доступ к земельному наделу или торговому помещению позволяет немедленно приступить к хозяйствованию.

Ставка арендной платы всегда прописывается в документе отдельным пунктом. Отсутствие соответствующего раздела влечет за собой признание соглашения недействительным. Документом обязательно оговариваются критерии и сроки внесения платежей, а также штрафные санкции за несвоевременную уплату. Арендная плата, согласно Гражданскому кодексу РФ, взимается в различных формах:

  • твердая сумма;
  • оказание арендодателю определенного комплекса работ или услуг;
  • издержки на модернизацию (ремонт) арендованного актива;
  • частично в виде продукции, полученной в ходе эксплуатации имущества.

Арендодатель вправе взыскивать задолженность по платежам и пеню в суде, а также инициировать досрочное расторжение договора при невыполнении его условий арендатором.

Как назначается

Рациональное землепользование — важная задача в рамках государства, потому что доходы казны от операций с земельными наделами составляют 12-20% всех налоговых поступлений. Правила расчета, условия и сроки внесения платы за аренду муниципальной земли закреплены в Постановлении Правительства РФ №582 от 16.07.2009. Принципы, по которым осуществляется начисление арендной платы:

  • прогнозируемость суммы платежей;
  • простота и доступность методики расчета;
  • недопустимость ухудшения финансового состояния землепользователей;
  • поддержка незащищенных слоев населения и социальных видов экономической деятельности путем установления льготных ставок;
  • запрет на неправомерные привилегии.

Размер арендной платы

Размер арендной платы устанавливается в расчете на год. Базовой величиной для исчисления, как правило, является кадастровая оценка. Но в случае приобретения права аренды на торгах (аукционе), платеж зависит от результата сделки.

Ставки арендной платы на муниципальные участки формируются местными властями на основании информации о значимости земли: целевое назначение, наличие инженерных коммуникаций, месторасположение. Особое внимание уделяется рациональному использованию земельных ресурсов, а не только пополнению бюджета.

Размер платежа может изменяться не чаще одного раза в год. Например, муниципальные власти вправе ежегодно устанавливать новую величину корректирующего коэффициента. Частные арендодатели просчитывают арендную плату исходя из собственной оценки имущества. В таком случае упор делается на рыночную стоимость, а также популярность месторасположения, наличие транспортной развязки и желание заработать.

Виды

Земельный кодекс РФ устанавливает две формы платы за землю:

  • арендная — при временном использовании;
  • земельный налог — для собственников.

Отдельно следует выделить пошлины, сборы и прочие взносы, что взимаются при совершении операций с земельными участками.

Использование муниципального помещения

Местные власти вправе передавать муниципальное жилье гражданам для проживания. Стороны заключают договор социального найма в соответствии с Жилищным кодексом. При этом устанавливается арендная плата за помещение и его содержание. Выселение граждан производится в принудительном порядке, если аренда муниципального жилья происходит с систематическими нарушениями правопорядка, а также помещение эксплуатируется по назначению, не оговоренному в соглашении.

Жилье принадлежит частному лицу

С начала 2015 года законодательством введен налог на недвижимость, но повсеместного распространения он пока не получил. Годовой платеж начисляется исходя из площади квартиры или дома. Стоимость 1 м2 рассчитывается по рыночной цене с применением налогового коэффициента.

Минимальная и максимальная стоимость

Плата за пользование государственной землей зависит от ее хозяйственного назначения. В таком случае кадастровая стоимость корректируется на один из коэффициентов:

  • 0,01% — введен для лиц, имеющих налоговые льготы;
  • 0,6% — для сельскохозяйственных земель, садоводческих участков и подсобного хозяйства;
  • 1,5% — для территории, предназначенной под возведение промышленных или жилых зданий;
  • 2% — для зоны, где планируется добыча полезных ископаемых.

Статьей 12 Закона «О плате за землю» установлено право арендаторов на льготное пользование наделом. Перечень субъектов, освобожденных от уплаты, довольно внушительный. Например, учреждения здравоохранения, образования и социального назначения не производят платежи за использование земли.

Методика расчета

Условия аренды имущества у государства и у частного лица существенно отличаются. Если сведения о том, как рассчитать аренду помещения или земли у властей закреплены законодательством, то частники часто используют субъективные методы для определения размера платежа.

Нежилого помещения

Рассчет содержит множество параметров. Во внимание принимаются площадь, тип, расположение недвижимости. Расчет арендной платы за нежилое помещение в годовом измерении определяется по формуле:

А = Аим + Аз,

где: А – годовой платеж;

Аим – сумма платежа за имущество;

Аз – плата за аренду земли.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения и коэффициенты устанавливаются муниципальными властями в соответствующих постановлениях. В качестве примера можно привести пользование недвижимостью при размере базовой ставки арендной платы за 1 м2 в 350 рублей. Если помещение площадью 50 м2 будет использоваться под кафе (K = 1.5) и находиться в отдельном (K = 0.54) кирпичном здании (K = 1.5) без ограждения (K = 0.16), то размер арендной платы составит 3402 рубля.

Земельного участка

Расчет арендной платы за земельный участок у частных организаций происходит по формуле: А = С*K%,

где: А – годовой платеж;

C – рыночная стоимость;

K% – ставка рефинансирования Центробанка.

Алгоритм расчета арендной платы за государственную землю: А = К*K%,

где: А – годовой размер;

К – кадастровая стоимость;

K% – корректировочный коэффициент.

Пример. Индивидуальный предприниматель принял решение выращивать лук, для чего взял во временное пользование 2 га земли. Кадастровая стоимость надела определена в размере 500 тысяч рублей. Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения подсчитывается с применением корректировочного коэффициента 0,6%. Годовая плата будет составлять: 500 000,00 рублей * 0,6% = 3000 рублей.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка

Именно она является ключевым показателем, на основании которого рассчитывается плата за муниципальные земельные наделы. Экспертизу проводят государственные ведомства в обязательном порядке перед заключением договора аренды или купли-продажи. Периодичность проведения оценки составляет 1 раз в 3-5 лет. Во время процедуры измеряют площадь участка, закрепляют его границы, заносят сведения в Единый реестр.

Рыночная стоимость

Это та сумма, в которую оценивается объект на современном рынке недвижимости. Очень важно, чтобы при заключении сделки покупатель и продавец были согласны с цифрой, и стоимость арендной платы земельного участка была утверждена договором. Экспертизу проводят оценочные компании. Срок выполнения работ — 3-5 дней.

Индексация арендной платы

Пересчет размера платы за арендованное государственное имущество подлежит ежегодной индексации на коэффициент, который соответствует индексу прироста потребительских цен. В 2018 году он составляет 1,04 и применяется для договоров, заключенных на срок более года.

Подводя итоги

Площадь земельных угодий России простирается на тысячи километров. Преобладающая часть из них принадлежит государству, поэтому поступления в казну за пользование землей составляют значительную часть бюджета. Но политика государства направлена не столько на получение дохода, сколько на рациональное пользование земельными ресурсами. Поэтому алгоритмы расчета платежей за них строго регламентированы законодательством.

Добавить комментарий