Особенности продления договора аренды помещения и земли в 2018 году

По оценкам экспертов, российский рынок аренды (найма) недвижимости наконец-то прекратил своё падение. В этой сфере бизнеса отмечается серьезное оживление, предполагается дальнейший рост. Общеизвестно, что пункт о сроках – важное условие правомерности любой сделки. Один из способов их обеспечения – заключение соглашения на определённый промежуток с возможностью продления. Учитывая изложенное, пролонгация договора аренды (найма) имеет практическое значение.

Что такое пролонгация

Оформление договора

С латинского языка термин переводится как «удлинение». Фактически – это продление по истечении срока. В нашем случае – продолжение действия договора аренды (найма) по окончании оговоренного в соглашении временного промежутка. Классифицируется как автоматическая и неавтоматическая.

Законодательная база

Кодекс Российской Федерации, регулирующий гражданско-правовые отношения (ГК РФ), напрямую о пролонгации умалчивает. В связи с этим иногда на практике обнаруживается отсутствие единообразия в понимании и трактовке участниками гражданских правоотношений действующих положений. Ситуация усугубляется применением целого комплекса норм из различных разделов акта.

Соглашения об аренде (найме) объектов недвижимости по правилам ст. 610 Кодекса являются срочными. Общий порядок их заключения и изменения закреплен ст. 450–453. Пролонгация договора как преимущественное право одной из сторон неполно освещена в ст. 621 ГК РФ.

Особенности арендных соглашений

Между юридическими лицами оформляется аренда, между физическими (чаще всего касается жилых помещений) – наем. Сделка заключается письменно с установлением конкретных сроков. При этом их исчисление зачастую производится не с момента подписания документа (за исключением краткосрочных). Условие о пролонгации договора необязательно оговаривается сторонами заранее. При таких обстоятельствах применяются нормы ГК РФ.

Действие соглашения и время аренды (найма) не всегда совпадают. Так, в документе может быть оговорено, что исполнение ряда обязательств (полный расчет, вывоз оборудования и т. п.) производится по истечении принятого временного предела.

Сроки

Он определяется началом (00:00) и окончанием (24:00) суток, указанных в соглашении. Срок договора аренды влияет на классификацию видов правоотношений.

Краткосрочная аренда

Временное владение объектами недвижимости по договору, действие которого не превышает года, считается краткосрочным. Такая форма построения взаимоотношений не подлежит государственной регистрации. Упрощенная процедура аренды (найма) на непродолжительный период имеет явные преимущества: экономит время и деньги на выплату различного рода пошлин.

Долгосрочные арендные отношения

Сделки с недвижимостью на период свыше 12 месяцев признаются средне- или долгосрочными. Законом установлена максимально допустимая продолжительность аренды (найма) – 49 лет. Как правило, она распространяется на следующие объекты:

  • земельные участки;
  • территории природопользования;
  • крупные промышленные сооружения.

Договор по таким операциям подлежит обязательному государственному учёту. Соглашение вступает в силу с даты вручения регистрационных документов. Подтверждение – соответствующий штамп Росреестра. Процесс оформления занимает, как правило, до трёх недель с момента обращения в государственную службу. Если одна из сторон уклоняется от обязательной процедуры, вопрос решается в органах правосудия.

Если же арендатор по окончании срока и дальше пользуется принятым внаем недвижимым имуществом и не получает возражений собственника, то сделка признается действующей на неопределенный период на прежних условиях. По сути, пролонгированный договор преобразуется в бессрочный и тоже не подлежит регистрации.

К контрактам продолжительного периода действия на практике зачастую прибегают, исходя из их перспективы – арендуемый объект (например, земля – под строительство или личное подсобное хозяйство) впоследствии оформляется в собственность.

Бессрочные

Российское законодательство не устанавливает перед сторонами обязательства точной дефиниции сроков (лишь ограничивает – максимум 49 лет). Сделки без оговорок на конкретные временные промежутки действия называются бессрочными. Подобные соглашения не требуют пролонгации и регистрации (даже если по смыслу допускают пользование объектом более года) и действуют с момента подписания.

Однако неопределенный срок договора аренды создаёт дополнительные риски: собственник может внезапно потребовать освободить занимаемую площадь (помещение). Кроме этого, каждая из сторон вправе неожиданно отказаться от своих обязательств, предварительно, не позднее чем за 3 месяца, уведомив об этом.

Соглашение о продлении договора аренды

Соглашение

Рассмотрим часто встречающуюся на практике ситуацию: контрагенты намерены продолжить взаимоотношения, однако действие срочного договора заканчивается, а его автоматическое продление не предусмотрено. Что предпринять? В таком случае есть два выхода: подписать новый аналогичный документ на предстоящий период или заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Образец соглашения о пролонгации договора законом не определён, но типовой – представлен ниже.

Скачать соглашение о продлении договора аренды

Способы оформления

В обоих случаях подписанты по взаимному консенсусу вправе внести изменения в какие-либо ранее действовавшие положения, пересмотрев юридическое содержание текста. Например, продление договора аренды квартиры может увеличить стоимость найма с учётом инфляции и роста цен на услуги ЖКХ. Однако существует одно важное условие: все поправки оформляются письменно.

Сколько раз можно продлевать договор

Актуальным становится вопросом по поводу того, сколько раз можно пролонгировать договор. Ограничений по количеству законом не установлено. Однако на практике в соглашении чаще всего прописывается вариант продления.

Возможна ли автоматическая пролонгация

Такая небольшая оговорка отражается непосредственно в срочном документе. Для чего это делается? Условие об автоматической пролонгации договора позволяет избежать повторных дополнительных соглашений. В случае если стороны не имеют претензий друг к другу, не намерены изменить какие-либо положений, продление производится по умолчанию на тот же временной отрезок.

Кроме этого, статья 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Однако для его реализации необходимо выполнить ряд требований:

  • недопущение нарушений по ранее принятым обязательствам;
  • отсутствие у собственника недвижимости более выгодных предложений со стороны других претендентов;
  • соблюдение сроков уведомления о планах.

Наличие указанных оснований предоставляет нанимателю приоритетную возможность по желанию пролонгировать договор в одностороннем порядке.

Как правильно оформить уведомление

Арендатор в разумные сроки до окончания действия соглашения обязан письменно сообщить собственнику о планах продолжить пользование недвижимостью. По взаимному решению допускается изменение действовавших ранее условий. Письмо о продлении договора аренды, образец которого представлен ниже, лучше всего направить с обратным уведомлением о доставке. Уведомление о продлении срока

Для нежилых помещений

В отношении таких объектов имеются нюансы. Если срок действия договора аренды нежилого помещения превышает год, обязательно следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра (причины обозначены ранее) на регистрацию. Для прохождения процедуры необходимо представить:

  • заявление;
  • два экземпляра соглашения;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • учредительные документы/удостоверение личности/доверенность;
  • нотариально заверенное согласие жены/мужа арендодателя;
  • квитанция об уплате госпошлины: 22 тыс. р. – юридическое, 2 тыс. р. – физическое лицо.

Кроме этого:

Условие: объект аренды Требование: представить
государственная или муниципальная собственность одобрение владельца
является предметом залога согласие держателя
сдается во временное пользование частично технический план объекта
составляет сумму сделки, превышающую 25% бухгалтерского баланса предприятия (для юридического лица) решение (протокол заседания) уполномоченного органа (руководителя) о проведении крупной сделки

Пакет материалов может быть представлен любой из сторон.

Как продлить договор аренды земельного участка

Схожий порядок имеет место и в сфере землепользования. Одним из контрагентов таких правоотношений обычно является государство или муниципалитет. На максимальный срок аренды земельного участка в России предоставляются лишь площади с/х назначения. Обычный же типовой договор аренды земельного участка существенно ограничен по времени действия.

В каких случаях необходимо

Существует три варианта, при которых продление договора аренды земельного участка становится неизбежной потребностью:

  • завершение установленного срока;
  • наступление оговоренного события (например, окончание индивидуального строительства);
  • смена собственника земли.

При решении вопроса применяется общий порядок.

Варианты продления

Дополнительное соглашение

Пролонгация договора аренды земельного участка осуществляется путём:

  • оформления допсоглашения;
  • подписания нового аналогичного документа;
  • автоматического продления.

По сути, процедура ничем не отличается от рассмотренных ранее.

Если поступит отказ

Хотя срок аренды земельного участка не может превышать общего максимума в 49 лет, однако важная особенность все же имеется. Если вопрос пролонгации рассматривается уполномоченным органом (государственным или муниципальным), отказ в продлении соглашения должен иметь серьезную подоплеку. Мотивом может послужить лишь:

  • попадание участка в государственный резерв;
  • установление запрета на приватизацию;
  • изъятие земли из гражданского оборота.

Все остальные обоснования отрицательного ответа не являются веской причиной и могут послужить предметом судебного оспаривания. При этом важно помнить: срок обжалования решения государственной или муниципальной инстанции об отказе в пролонгации договора– 10 дней.

Подводя итоги

Давно замечено: рынок аренды недвижимости является индустрией, без которой любая государственная экономика не будет развиваться. В какой-то степени он даже является «лакмусовой бумагой» поступательного движения хозяйственных процессов. Положительные изменения, свидетельствующие о возрождении «российского найма», дают основания делать оптимистичные прогнозы на предстоящий период. Тем более что правовое регулирование этой сферы в нашей стране соответствует общемировым стандартам.

Добавить комментарий