Как взять муниципальное помещение в аренду в 201 8году

Необходимость в аренде нежилых помещений наиболее часто возникает у ИП или юрлиц, осуществляющих определенную деятельность. При этом если съем коммерческого помещения почти не вызывает вопросов и затруднений, то аренда муниципального имущества отличается целым рядом нюансов, которые стоит обязательно учесть. Но если все сделать правильно, можно получить тот же склад или офис по цене, которая значительно ниже рыночной.

Специфика муниципального имущества

Аренда

Согласно нормам 215-й статьи ГК РФ, муниципальным считается все имущество, находящееся во владении органов местного самоуправления. Это могут быть: разного вида помещения, в том числе поставляемые по программе «Арендное жилье», природные ресурсы и т. д. Если муниципалитет решит сдать что-либо из своего имущества предпринимателям в целях ведения ими общественной или иной деятельности, он, согласно ФЗ №135 «О защите конкуренции», обязан провести торги. По разъяснениям ФАС, таковые могут устраиваться, даже если помещение уже сдается. Просто новый договор будет заключен после завершения предыдущего.

Какие преимущества

Сегодня более 70% недвижимости принадлежит муниципалитетам разного уровня (области, городу и т. п.). Это позволяет им быть монополистами на рынке. Однако многих предпринимателей это устраивает. Ведь преимуществ аренды помещения у администрации много. К ним относят:

  • уменьшенную стоимость;
  • расположение недвижимости в районах, крайне привлекательных для бизнеса;
  • возможность выкупа недвижимости по сниженной цене;
  • прозрачную передачу имущества внаём.

Поэтому многие предприниматели и юрлица предпочитают участвовать в торгах, чтобы снять квартиру или нежилое помещение у государства в Москве, а не брать ее у коммерческих компаний втридорога.

Что можно арендовать у города

По закону муниципалитет может сдавать любые свои объекты и природные ресурсы. При этом он обязан: вовремя предоставить сданное им помещение и за 1 месяц предупредить о расторжении договора об аренде. Съемщик же, которому потребовалась аренда муниципальных нежилых помещений, должен:

  • эксплуатировать их в точном соответствии с назначением;
  • вовремя вносить плату за пользование;
  • поддерживать чистоту и порядок;
  • соблюдать технику безопасности;
  • осуществлять ремонт за свой счет;
  • своевременно платить по счетам за коммунальные услуги.

Кроме того, он обязан заблаговременно сообщить о прекращении арендных отношений (за 1 месяц до окончания). А вот перепланировать и перестраивать снятое помещение без согласования с администрацией ему запрещается. Точно так же, как и препятствовать представителям муниципалитета, желающим осмотреть сданное помещение. Стоит заметить, что возможна и аренда земли у администрации города. Порядок и условия предусмотрены Земельным кодексом РФ.

Где найти помещение для аренды

Все сдаваемые соответствующей администрацией объекты зачастую указываются на ее официальном сайте, вместе с фото и подробным описанием. Еще их перечень можно поискать в печатных изданиях. Там органы местного самоуправления нередко публикуют объявления о проводимых торгах. Если нигде ничего нет, можно сделать запрос в муниципалитет. Все сведения о сдаваемой недвижимости предоставляются бесплатно.

Какая недвижимость предоставляется без торгов

Согласно ФЗ №135 «О защите конкуренции», договор аренды муниципального имущества без проведения торгов заключается, если:

  • помещение сдается государственным и некоторым некоммерческим организациям;
  • срок аренды составляет до 30 суток;
  • площадь сдаваемого помещения не меньше 20 кв. метров;
  • оно не больше 1/10 части от территории всего объекта недвижимости;
  • если на него имеется только один желающий.

В иных случаях снять у муниципалитета объект без участия в торгах невозможно.

Как составить договор

Проведение мероприятия регулируется Федеральной антимонопольной службой РФ. Согласно Приказу, изданному ею 10.02.2010, торги могут проводиться в виде аукциона или конкурса. В первом случае побеждает тот участник, который предложит максимальную цену за аренду помещения, во втором – лицо, выдвинувшее наилучшие условия. В торгах не могут участвовать предприниматели, которые:

  • не отправили заявку тогда, когда было нужно;
  • приостановили свою деятельность на момент ее рассмотрения;
  • не представили нужный перечень документов либо неправильно их оформили;
  • не внесли задаток (если он требовался);
  • не выполнили иные условия, предусмотренные законодательством.

Выигравшему в торгах предпринимателю примерно через 10 дней после окончания мероприятия необходимо будет подписать договор аренды муниципального имущества на пользование этим объектом. Его обычно составляет сама администрация.

Скачать договор аренды нежилого помещения в муниципалитете

Существенные условия

В договоре прописываются: дата передачи в аренду государственного имущества, адрес помещения и его площадь, срок зачисление платы и ее размер, номер свидетельства о праве собственности, возможные санкции по отношению к съемщику, реквизиты каждой из сторон, возможные условия расторжения сделки. А также перечень прилагаемых документов (например, плана помещений). Договор подписывается обоими участниками, и если срок аренды составляет более 1 года, регистрируется в Росреестре.

Необходимые документы

Документы

Для оформления муниципальной недвижимости в аренду предприниматель должен своевременно подать пакет из следующих документов:

  • заявление о желании снять определенное помещение;
  • справки, подтверждающие платежеспособность;
  • свидетельства о регистрации в качестве ИП или юрлица;
  • паспорта частного предпринимателя или руководителя компании;
  • выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
  • иных предусмотренных законом.

Стоит помнить, что несвоевременное оформление и подача необходимых бумаг также может стать поводом для недопущения лица к торгам.

Возможна ли пролонгация

Благонадежный съемщик действительно имеет право на продление договора аренды. Причем делать это он может без проведения торгов (ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ). Но тут есть два важных условия.

  1. Размер арендной платы может быть изменен муниципалитетом после оценки им стоимости недвижимости на основе изучения рынка.
  2. Пролонгация сделки возможна на срок не менее 3 лет.

И еще: администрация вправе отказать предпринимателю в продлении договора, если сама планирует как-то использовать помещение. Все споры между участниками сделки при этом могут быть рассмотрены в суде.

Особенности расторжения договора

Возможность расторжения соглашения между предпринимателем и муниципалитетом обязательно должна быть прописана в нем. Основанием, согласно ст.619 ГК, могут послужить:

  • нарушение съемщиком условий сделки;
  • нецелевое использование снятого помещения;
  • ухудшение состояния объекта по вине предпринимателя;
  • наличие задолженности по арендной плате;
  • простаивание помещения свободным дольше 3 месяцев;
  • отказ арендатора от проведения капитального ремонта;
  • иные основания, обозначенные в статье 450 ГК.

Кроме того, у предпринимателя есть возможность обратиться в суд или антимонопольную службу с требованием признать сделку муниципалитета недействительной, если он считает нарушенными свои права. Например, если администрация заключила договор с другими лицами раньше, чем это положено. То есть еще до того, как прошло 10 дней после появления на сайте torgi.gov.ru итогов мероприятия.

НДС при аренде муниципального имущества

Ндс

Аренда муниципального жилья, как и любая другая сделка, облагается налогами. Съемщик обязан вычислить их сумму, удержать из доходов, которые уплачиваются администрации, и передать в казну государству. А также сформировать счет-фактуру в течение 5 дней после этого, зафиксировать его в книге продаж и отправить арендодателю.

Еще одна его обязанность – до 25 числа месяца, следующего за прошедшим кварталом, предоставлять в ИФНС налоговую декларацию по НДС. При всем этом налог с аренды нежилого помещения (как и жилого) должен исчисляться посредством умножения ставки на налоговую базу. Если сумма НДС включена в плату за аренду недвижимости, то ее можно определить по следующей формуле:

Исчисленный НДС = Сумма арендной платы с учетом налога х 18/118

Стоит заметить, что любые неустойки, штрафы и т. д. в нее включаться не могут.

Подводя итоги

Таким образом, любой ИП или юрлицо может арендовать у муниципалитета свободный объект, находящийся в его собственности. Если все сложится хорошо, позже можно попробовать выкупить его по цене, в 1,5 раза ниже рыночной. Но поскольку власти никогда не предложат это сделать, предприниматель должен сам заявить о своем желании.

Добавить комментарий