Как оформить договор субаренды в 2018 году

При передаче недвижимости в аренду между двумя сторонами сделки заключается договор найма. При определенных обстоятельствах наниматель может передоверить свое право пользования еще одному лицу. Тогда ему необходимо составить договор субаренды. Подобное соглашение имеет юридическую силу лишь в случае, если его одобрит собственник недвижимости.

Что такое субаренда

Субаренда

Понятие отражено в Гражданском кодексе РФ (ст. 615). Субаренда – это предоставление какого-либо имущества во временное пользование. В качестве передающей стороны выступает лицо, которое ранее взяло недвижимость в аренду у ее собственника. Такой факт должен быть подтвержден письменным соглашением. То есть, фактическим арендодателем выступает наниматель первой очереди.

В чем разница между арендой и субарендой? В первом случае собственник имущества заключает соглашение на тех условиях, которые посчитает приемлемыми. В свою очередь вторичный договор не может выходить за рамки соглашения аренды. Это касается периода действия и особенностей использования имущества.

Условия предоставления помещения в субаренду

Соглашение заключается при участии 3 сторон: собственника недвижимости, нанимателя первой очереди и субарендатора (поднанимателя). Владельцу имущества необходимо представить разрешение на заключение сделки. Без такового согласия она не будет считаться действительной. Разрешение может быть предусмотрено в договоре первой очереди либо представлено отдельным актом.

Субарендодатель – это лицо, которое ранее взяло имущество во временное пользование, и предоставляет его поднанимателю. Важно понимать, что по умолчанию наниматель не может распоряжаться недвижимостью, а только пользоваться ею. Право распоряжения предоставляется собственником.

Субарендатор – это лицо, получающее имущество по вторичному договору. Наниматель второй очереди обладает теми же правами, что и арендодатель, за исключением некоторых особенностей (см. ниже).

Стороны договора субаренды составляют между собой письменное соглашение, что определено ст. 651 и 674 ГК РФ (поскольку Закон отдельно не регламентирует особенности поднайма, то в данном случае следует придерживаться норм, установленных ГК РФ для обычной аренды).

Как заключить договор

Стандартная сделка между двумя физлицами не требует заверки бумаг нотариусом. Соглашение составляется так же, как и типовой договор аренды, за исключением отдельных особенностей. Например, сделка может быть заключена только на период действия аренды первой очереди.

Субаренда квартиры

При составлении соглашения необходимо руководствоваться положениями главы 35 ГК РФ. Так, статья 674 сообщает, что не допускается устное заключение договора. В самом соглашении необходимо указать сумму платы и порядок ее взимания. Отдельно прописываются обязанности обеих сторон. Например, субарендатору запрещается вселять в квартиру иных жильцов без ведома второй стороны сделки. Для большего понимания рекомендуется просмотреть типовой образец договора субаренды помещения.

Нужна ли регистрация договора

Пункт 2 статьи 674 определил, что договор субаренды жилого помещения между двумя физическими лицами подлежит регистрации только в случае, если он оформлен на срок 1 год и более. Соглашение, период действия которого не превышает 11 месяцев, в этом не нуждается. Регистрация договора аренды (первичного и вторичного) производится в Росреестре по заявлению лица, к которому перешло право пользования недвижимостью (нанимателя).

Порядок разрешения споров

Статья 687 ГК РФ указывает, что арендодатель может обратиться в суд за расторжением договора в следующих случаях:

  • при отсутствии оплаты со стороны нанимателя в течение 6 месяцев и более, если заключено соглашение на срок от одного года;
  • при просрочке платежей не менее 2 раз, когда сделка заключена на период до 11 месяцев;
  • при порче имущества, находившегося в квартире.

Договором могут быть установлены иные причины для расторжения соглашения. Во всех случаях предусматривается досудебный порядок решения разногласий, при котором субарендодатель должен в письменной форме высказать требования к нанимателю и предоставить разумный срок для решения проблемы.

Если дом стал непригодным для жилья (признан аварийным), субарендатор также может расторгнуть договор. В суд стоит обращаться, только если контрагент не идет на контакт. Чаще субаренда квартир прекращается по обоюдному согласию.

Нежилого помещения

Основные особенности соглашения совпадают с вторичной сделкой на квартиру, но есть и определенные отличия. Договор субаренды части нежилого помещения или целого здания регламентируется положениями параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Кроме прочего, здесь указан порядок предоставления прав на прилегающую землю. Для большего понимания вопроса можно на нашем портале бесплатно скачать образец договора субаренды нежилого помещения.

Скачать образец договора субаренды нежилого помещения  

Условия

Если в соглашении не прописана конкретная сумма, оно считается ничтожным. Согласно статье 654 ГК РФ типовой договор субаренды нежилого помещения должен содержать условия оплаты. Следовательно, без них договор не имеет юридической силы. Субаренда целого нежилого помещения подразумевает, что вместе со зданием наниматель получает землю, где находится строение и которая необходима для полноценного использования недвижимости.

Как и в вышеуказанных случаях, для заключения сделки нужно согласие собственника на субаренду нежилого помещения. Разрешение требуется именно от владельца здания. Собственник земли, где находится помещение, не участвует в заключении договора.

Земельного участка

Здесь существует целый ряд особенностей. Так, в договор субаренды земельного участка нужно включить условия эксплуатации конкретно взятого надела, которые зависят от вида возможного использования, установленного по отношению к нему. Например, на земле, выделенной под сельхознужды, нельзя возводить капитальные объекты (строения с заглубленным фундаментом).

Договор-субаренды-земельного-участка-стр1

Договор-субаренды-земельного-участка-стр2 Договор-субаренды-земельного-участка-стр3

Договор-субаренды-земельного-участка-стр4

 

В муниципальной собственности

Следует учитывать положения статьи 39.6 ЗК РФ. Здесь указано, что аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, возможна только при условии проведения торгов. При этом ответственное лицо устанавливает начальную цену надела и шаг повышения. Потенциальные арендаторы подают заявку на аукцион и пошагово увеличивают цену.

Побеждает тот, кто заявит наибольшую сумму. Если участник всего один, ему достаточно предложить минимальную стоимость аренды, установленную муниципалитетом. Такой же порядок используется и при заключении вторичной сделки. Наниматель первой очереди устраивает аукцион и передает землю тому, кто предложит наивысшую сумму.

Сельскохозяйственного назначения

Здесь применяются общие правила предоставления наделов в пользование. Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должен содержать в себе условия эксплуатации надела в соответствии с установленным видом использования. Но следует учесть, что сельхозземлям может быть присвоено сразу несколько ВРИ.

В этом случае в поднаем нередко переводится только часть надела. Тогда при заключении договора нужно представить общий кадастровый план участка с указанием границ той доли, которая передается в пользование. Также необходим акт замера ее площади.

Под строительство

Если наниматель возводит на взятой внаем земле капитальные объекты, то впоследствии он может выкупить участок у муниципалитета (государства) за 3% от его кадастровой стоимости. К субарендатору это правило не применяется, поскольку он является нанимателем второй очереди. Исходя из этого, субаренда земли под строительство имеет смысл, если она заключена на долгий срок (несколько десятилетий).

Необходимые документы

При составлении соглашения нужно представить бумаги, перечисленные в таблице ниже.

Общие документы
1. Свидетельство, подтверждающее право распоряжения землей Без разрешения от фактического собственника передача имущества в субаренду невозможна
2. Документы на сооружения, присутствующие на участке Подтверждают наличие зданий и их законную регистрацию
Для юрлиц
1. Реквизиты сторон Справка утверждается директором и главбухом. Необходима для верного отображения информации в составляемом соглашении
2. Выписка из ЕГРЮЛ Подтверждает, что предприятие не находится в стадии банкротства и/или ликвидации
3. Доверенность на право заключения сделки или учредительные документы Подтверждает, что обладающий ею гражданин может подписать соглашение от имени организации
Для физических лиц
1. Гражданский паспорт
При субаренде муниципальной земли
1. Документы об аукционе Подтверждают законность проведения торгов
При субаренде доли ЗУ
1. Акт площади части надела Устанавливают точные границы доли участка, предлагаемой нанимателю
2. Кадастровый план с указанием части, передаваемой в пользование

Двойная субаренда

Второй пункт ст. 615 ГК РФ определил, что наниматель вправе передать имущество в субаренду, если арендодатель даст разрешение на это. Поскольку здесь не указано, что речь идет только о первичном договоре, значит, Закон не запрещает двойную субаренду. Но при этом нужно получить согласие не только собственника недвижимости, но и первичного нанимателя.

Какие существуют риски

Риски

При заключении сделки возможны следующие опасности:

  1. Неполучение разрешения от фактического собственника недвижимости. Наниматель должен настоять на подтверждении наличия согласия от владельца имущества, в ином случае договор могут в любой момент признать недействительным.
  2. Досрочное расторжение соглашения между собственником и нанимателем первой очереди. В таком случае автоматически прекращает свое действие и вторичная сделка.

Возможен также риск заключения соглашения с недобросовестными субарендаторами, которые не будут оплачивать аренду и ЖКУ. Вопрос необходимо решать в суде.

Вывод

Итак, что такое субаренда? Это передача какой-либо недвижимости от нанимателя первой очереди – субарендатору. Особенности составления сделки регламентируются 34 и 35 главами ГК РФ. Договор о поднайме должен основываться на положениях соглашения первой очереди. Единственный важный момент: субарендодатель может установить свой размер платы за пользование недвижимостью.

Добавить комментарий